재개발 구역 노후도 기준 및 재건축과 차이점 | 용도지역 변경 영향까지 총정리
재개발 구역 노후도 기준 및 재건축과 차이점 | 용도지역 변경 영향까지 총정리
재개발 구역으로 지정되기 위한 핵심 요건 중 하나는 노후도 기준입니다. 이는 주거환경 정비가 필요한지를 판단하는 핵심 지표로, 재건축과는 적용 기준과 방식에 차이가 있습니다. 또한 해당 지역의 용도지역 지정은 사업성과 정비 방식에도 큰 영향을 미칩니다.
재개발 노후도는 전체 건축물 중 일정 비율 이상이 노후·불량 주택일 때 인정되며, 도시 및 주거환경정비법에서 구체적으로 정해집니다.
재개발 지정 요건 정리
- 노후도 기준: 전체 건축물 중 50% 이상이 20년 이상 된 노후·불량 주택일 경우
- 혼합도 기준: 주택 비율이 2/3 이상
- 접도율 기준: 40% 이상 도로 접하지 않은 건축물 비율
- 건폐율·용적률 기준: 합리적 활용 어려운 비율일 경우
반면, 재건축은 공동주택(아파트) 단지에서 노후화된 단지를 다시 짓는 개념으로, 사용승인일 기준 30년 경과가 기본 조건입니다. 두 제도의 핵심 차이는 아래 표로 정리할 수 있습니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 노후 주택지 전체(단독·다가구 포함) | 아파트 단지 중심 |
| 노후도 기준 | 50% 이상 노후·불량 | 30년 이상 경과 |
| 주요 법령 | 도시 및 주거환경정비법 | 주택법 |
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용도지역도 재개발에 큰 영향을 줍니다. 예를 들어, 2종 일반주거지역이 3종으로 상향되면 더 높은 용적률을 적용받아 사업성이 향상됩니다. 반대로, 과도한 상업지역 지정은 주거환경 악화를 초래할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.
노후도 조사는 지자체에서 실시한 뒤, 구역지정 검토 단계에서 적용됩니다. 이때 주민동의율도 함께 검토되며, 동의율 2/3 이상 확보 시 사업 진행이 현실화됩니다.
단, 노후도 기준이 충족되더라도 주민 동의가 부족하거나 용도지역 조정이 불리할 경우 구역 지정이 어려울 수 있으니 사전 검토가 필수입니다.