재개발 구역 지정 요건 총정리 | 건축물 노후도 기준 · 기반시설 미달 판정 기준 2025
재개발 구역 지정 요건 총정리 | 건축물 노후도 기준 · 기반시설 미달 판정 기준 2025
재개발 구역으로 지정되기 위해서는 법적으로 정해진 건축물 노후도 기준과 기반시설 미달 기준을 모두 충족해야 합니다. 2025년 기준으로 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발 가능성 여부를 판단할 수 있으며, 특히 서울과 수도권에서는 이 기준이 더욱 엄격하게 적용됩니다.
이 글에서는 재개발 구역 지정 요건을 구성하는 주요 요소인 건축물 노후도 및 기반시설 현황을 상세히 설명하며, 관련 데이터와 실제 적용 사례도 함께 소개합니다.
- 건축물 노후도 기준: 전체 건축물의 60% 이상이 준공 후 30년 초과
- 기반시설 부족 기준: 도로, 하수도, 상수도 등 필수 기반시설 4종 중 2종 이상 미달
- 환경기준 미달: 일조권, 소음 등 주거환경이 열악하다고 평가되는 경우
- 도시계획적 요건: 도시계획상 정비가 필요하다고 판단되는 지역
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재개발 구역으로 지정되기 위해서는 위 요건을 모두 만족해야 하며, 지자체 검토 후 도시정비위원회 심의를 거쳐 확정됩니다.
특히 서울시의 경우 2023년 이후 노후도 기준을 강화해, 실제 노후 건축물 비율이 70% 이상인 경우만 심사 대상이 되는 사례도 늘고 있습니다.
아래 표는 기준을 요약한 내용입니다.
| 구분 | 적용 기준 |
|---|---|
| 건축물 노후도 | 전체의 60% 이상이 30년 초과 |
| 기반시설 미달 | 4개 중 2개 이하 충족 |
| 환경적 열악성 | 주거환경 평가 점수 미달 |
| 도시계획 필요성 | 도시계획적 정비 필요 판단 |
이처럼 노후도와 기반시설 기준은 단순 수치로 판단되지만, 현장 실사와 도시계획적 판단도 함께 반영되므로 정비구역 지정 여부는 지자체 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
기초지자체별로 기준이 조금씩 상이하므로, 해당 구청 도시정비과에 문의하는 것이 정확합니다.